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窥报旭辉控股“分装”大旭辉 分羹“转折红利” ——凤凰网房产北

作者:admin 来源:未知 更新日期:2020-04-01 浏览次数:

  
 

   编者按:2019政策调控业绩成色几何,2020“黑天鹅”之下企业如何应对?伴随上市房企2019年度业绩陆续披露,风财讯【直击财报季】特别栏目,多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。 “双林”合璧,带着金句,也带了不少新一年的许诺。 旭辉控股2019年的业绩发布会上,董事局主席林中对外界释放了6大目标:2020年销售目标超过2300亿;维持92%回款率;多元化拿地占比从30%提升到50%;维持综合派息率35%;每年利润增长20%-30%;融资成本控制在6%以内。

  
 

   CEO林峰则透露了更多管理要求,直言“没有回款、没有利润的销售,都是耍流氓。

  
 

   ”旭辉内部要“让听得见炮声的人决策,未来总部只做财务战略和投资把关。 ”言下之意,旭辉实行“小集团制”已经势在必行。 而旭辉今年2300亿的目标,也会由更多“超300亿销售”的区域集团组成。

  
 

   然而如今实现目标,所处的行情非常复杂。

  
 

   按林中的话讲,城市会进一步分化;房企会进一步净化(加快洗牌);发展模式在转变;产品必须进一步升级换代。

  
 

   的确,房地产原来依托的“城市化红利、人口红利和制度红利”正在逐步减弱甚至消失。 取而代之的,林中认为是“品牌红利时代”、“精细化管理、财务稳健安全的高质量发展时代”、“新一代数字化办公和商业时代”,以及分化下最后的城市化利好。 面对新行情,旭辉还能如何分羹“转折红利”?▲▲▲拆解2300亿目标:抓回款、升权益、集中一二线旭辉曾因稳定的增长,一度被称为房企“优等生”。 2019年的规模发展,对得起这个称号。

  
 

   当年旭辉实现合约销售额2,006亿元,同比增长32%,签约回款率92%;实现确认营业收入548亿元,同比增长29%。 从已经发布2019年业绩的Top20房企业绩可见,销售金额增速均值为%、营业收入增长率均值为%,旭辉的增速均领先于行业,且高于同规模的4家房企(增速在30%以下)。

  
 

   并且风财讯留意到,旭辉2019年的签约回款率为92%。 在今年1-2月,疫情影响的行情下,旭辉销售回款增长了20%,体现出规模业绩增长的质量。 “质量”还取决于货值布局。

  
 

   在截至今年2月底的总土储(6,540万平)中,对应货值9,880亿元,其中一二线及准二线占比在87%。

  
 

   从2019年的销售结构可见,一二线及准二线城市贡献了88%;其中,长三角占比48%,环渤海、中西部和华南分别为25%、18%和9%。

  
 

   这类区域的销售能量较大。 并且风财讯留意到,当年旭辉的销售均价同比增长5%至16700元/平,印证这类区域是具有高溢价潜力的城市。

  
 

   不过一个细节是,2019年旭辉的销售中,来自合营联营公司的占比和增幅都有明显增长。 但林中直言,2020年的一个重点是提升权益占比。 “这2300亿的销售背后,我们希望守住销售质量,以及提升权益比重。

  
 

   ”动作从2019年已经开始准备,风财讯注意到,在旭辉2019年新增的土储中,权益比提升到了65%,这会带动销售权益占比的上升。 而在回款层面,2019年旭辉的权益销售回款规模,已经提升了25%。 整体而言,对于全年2300亿元的销售目标,旭辉管理层释放出了信心。 虽然林中预测,全年房地产销售会同比减少7%-10%,增速也会降低。

  
 

   但旭辉在2020年的货值,上半年和下半年大概是“三七开”的安排(即销售额占比30%:70%),完成目标做足了准备。 ▲▲▲测财务健康度:成本“拧毛巾”溢价逐年增“没有利润和回款的销售都是耍流氓”,林峰说,这是旭辉内部经常说的一句话。 检测旭辉2019的财务指标,总利润90亿元,同比增长27%;核心归母净利润69亿元,同比增长25%,尤其人均核心利润增长了20%。 2019年旭辉的核心净利润率同比下降了个百分点,但超过%的水平,配合核心%,能力处在行业优秀水平。 另外,2019年旭辉的销售毛利率为30%,较2018年下降个百分点。

  
 

   林峰表示,调整后的(毛利率)口径超过30%,符合规划和预期。

  
 

   但旭辉未来要维持25%-30%的毛利率,这个挑战很大,我们有信心。

  
 

   利润的来源很单纯——控成本、升溢价。 溢价端,除了区域自身的消费力升级,旭辉核心还得靠产品的优化。

  
 

   在林中分享的5条“旭辉对策”中,就重点强调贴近客户、洞察客户,加快产品换代,新项目尽快推出智慧健康住宅,尽快实现新户型、新功能空间。

  
 

   风财讯留意到,旭辉的合约销售均价逐年增长,2019年为万/平,同比提升5%,产品具有抗跌能力。

  
 

   成本端,旭辉则主要靠多元化拿地、控融资成本。 2019年旭辉的多元化投资比例约33%,即有1/3的土地是通过一二级联动、旧改\收并购等方式获得的,整体拿地成本平均在5400元/平左右。

  
 

   在林中看来,行业以前的成本管理比较粗放,这也正是未来(成本)的巨大空间,比如两费还有1%-2%可以节省出来;减少建造过程中的浪费,建安成本还有300-500元的减少空间。

  
 

   对于成本,“我们要不断得拧毛巾。

  
 

   ”林中形容道。 这也包括融资成本。 林中告诉记者,随着今年上半年一部分债务的重组,我们希望短债比能够进一步往下控制,往15%左右靠拢,我们加权的财务融资成本是6%。 我们相信财务费用还有进一步的降低。

  
 

   从2019年的债务数据来看,旭辉集团的总负债亿元,同比增长%,其中有息负债亿元,同比增长%;短期债务占比为%,较去年有所上升;另外资产负债率%,同比提升%,旭辉的整体杠杆率是有加压的,仍处于合理水平。

  
 

   不过旭辉有2项解压点——在手现金和融资低利率。 风财讯留意到,2019年末旭辉集团持有货币资金576亿元,货币资金与短期内债务的比值达到,短期现金流较为安全。 2019年旭辉控股融资利率保持在6%到%之间,加权融资成本为6%,相对较低。 当年旭辉通过境外渠道融资亿美元,境内融资16亿元,整体融资渠道还是畅通的。

  
 

   ▲▲▲写在后面整体来看,2019年旭辉在可控的成本中,制造了高于行业均值的规模增速,并且对自己的利润保有要求,的确是一个“优等生”的自觉。 2020年,旭辉已经从“长征阶段”,迈入了“三大战役”阶段,运作模式也从“指挥到连队”变成“指挥到战区首长”。 新的机能结构之下,如今的大旭辉到底发展如何?这个答案,或许在未来“回款超300亿“的更多“小旭辉”身上。 (更多消息咨询作者微信WY_163_SC)▼200家品牌房企2019财报速览解读。

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